常見的法拍屋問題

提供資金供您投標的人稱金主，目前有幾家銀行有開辦法拍屋代墊尾款業務，年利率約５至７％，比金主利息便宜很多，您就不用找金主。

2.如果找到金主，我可以再從銀行貸款，還給金主的錢嗎?

為什麼不可以呢？

3.要如何看清有沒有漏水以及房子有死人←可以透過管理員得知消息嗎?

左鄰右舍及查封債權人探詢，專業經驗?的話，?對能明查秋毫；但務必要低調進行，否則引起附近想標的鄰居緊張，屆時造成搶標，反而不是好事。

4.是不是最好不要買到有裝簧的房子

見仁見智，別人的裝潢，您是否合意；真的有不錯的裝潢，點交談判功力不?，對方會跟您敲竹槓，您不妥協，對方破壞，您怎麼辦？

5.什麼是點交，什麼是不點交

查封時，有租約的房子，法官會公告不點交；?租約但有借用關係，每位法官依其自由心證，有時會依職權公告點交；另債務人自住或空屋，則為點交。

7.如果前屋主不搬離，我該怎麼辦

法院對有點交的房子，所提供的點交服務流程如下：

一‧得標人繳清尾款，取得「不動產權利移轉證書」後，向法院聲請點交；法院收文後，發文給債務人，命債務人１５天內自動交屋給拍定人。同時副本寄送拍定人。

二‧拍定人在１５天內隨時查看後，發現債務人並未搬遷；１５天期滿即向法院陳報債務人未搬離，請法院繼續進行點交動作。法院收文後，再發文通知債務人，法院將定期來房屋現址履勘，請債務人在現場等候。同時副本寄送拍定人，並請拍定人通知管區派出所，派警員前來協助。發文內容特別註明：「履勘不因債務人不在而停止」。

三‧履勘時，法院協調雙方交屋時間，此時債務人都會要求搬家費及拖延交屋時日，法院不介入搬家費多寡爭議，但會以「公親角色」引導雙方?成和解。

四‧如協調不成，拍定人可即遞狀，請求法院進行後續點交流程；法院收文後，再發文通知債務人，法院將定期強制執行點交房屋。副本寄送拍定人，除請拍定人安排管區警員外，另準備搬家公司待命。

從拍定日到交屋完成，如依賴司法程序解決，約四個月至六個月不等；但如中途有狀況發生，時間又會順延，點交時間超過一年的案子，在法院是時有所聞。

會有何狀況發生呢？

1.履勘或強制點交時，債務人自己鎖在裡面，此時法官會叫拍定人安排鎖匠，萬一鎖匠叫不到或延遲不到呢？甚至菜鳥鎖匠打不開特殊門鎖，當日法官流程又不只一處，等太久也許法官就會順延您的案子了。

2.強制點交時，債務人躲起來不出現，屋內郤留置一大堆東西，法院只得現場清點造冊。清點時間１、２個小時，法官還會接受；萬一像板橋法院一間錄影帶的房子，法官清點五個多小時仍未完成，最後還是喊暫停，打道回府。

?使順利清點ＯＫ，所有留置物都要交給拍定人保管；有些法官不怕後遺症，會同意留置物放在房屋現場保管，有些法官會堅持運往別處保管，拍定人就要馬上提供保管地方，否則又要順延了。

3.法院履勘，協調雙方和解時，如強硬債務人遇上「好好先生」的法官或書記官，拍定人又不懂得據理力爭，當和解條件一面倒向有利債務人時，拍定人可就進退兩難。

有經驗的投標人或代標公司，非常了解法院點交程序，事先會推演點交過程各種狀況，?對不讓「順延」事情發生。法官踓然有較同情債務人的「天性」，但引導法官合理配合有利於拍定人，並非難事，就看拍定人現場應變功力高低了。高桿的點交，除配合法院強制公信力，另一方面不斷與債務人有耐心溝通、協調，貼補少許搬家費，讓債務人和諧早日交屋，才是上策！！

如果委託代標公司，記得要求，留置物後續處理，全交由代標公司負責；因為找場所、通知債務人來領取、債務人不來、聲請法院拍賣留置物，最少還要三個月時間煩心的處理；而大部份留置物均拍賣不出去時，代標公司不自己買下來，那還要保管多久呢？

8.還沒標之前，我可以進去屋裡看房子嗎? 法拍屋是債權人透過法院公權力，強制拍賣，所以原屋主對來看屋子的人難免有抗性；加上拍賣之前，他仍擁有所有權，來看房子的人又不一定誰能得標，所以買法拍屋的特性，就是不能看房子。

有少部份的案例，先透過第三人與對方協商，甚至先談好後爾交屋的搬遷費，那就可以先看房子了。然而實際經驗，剛開始時，債務人的姿態是很高的，要先談好搬遷條件，幾乎是不可能的。

9.現在還有法拍屋，卻還租給房客的漏洞嗎? 有些法拍屋被查封後，距被拍賣出去時間，少則三個月，多達二年，此其間他仍有使用權，甚至拍定後，法院點交流程也要３至４個月之久，是否要出租，這是他的權利；很少人會去承租被拍賣的房子，所以房客其實是自己人居多，無非是想多要點搬遷費。

10.如果我已經得標，但前屋主卻把我的房子給破壞，我可以採取什麼動作，我可以告他嗎? 一般法拍屋最棘手的點交問題，是債務人通常會使出恐嚇三?招： １.叫「兄弟」耍流氓，非理性抗爭 ２.破壞房屋裝璜及水管電路 ３.恐嚇自殺，以死相逼

這些手段無非就是要獅子大開口，強索高額不合理搬家費；預防重於治療，如何結合法院強制點交公信力，配合開導債務人接受合理搬家費，讓債務人和諧交屋，而且交屋時間比法院點交還要提早，這是考驗資深投資客的法拍功力。

如果走到打官司地步，?使將對方繩之以法，但已遭破壞的部份，還是無法向對方求償；更何況告他毀損或恐嚇，舉證有相當困難度，官司時間長又煩。買間自己喜歡的房子，何必如此辛苦，建議～～交給專業人員處理吧！

11.得標後，我應該付出幾成的錢 投標前要準備兩成押標金，得標後７天內要繳足尾款。

12.得標當日是不是一定要開本票，卻沒有人付現金 每家法院要求不完全一樣，少數法院在新台幣伍萬元以內部份可用現金投標

13.是不是得標後，卻沒辦法付清，我還要賠多少錢 得標後未繳尾款，法院會在一個月左右，重新公告拍賣，再次拍賣的差額要您補足，不?的話，換成您家房子被查封拍賣，請不要兒戲

---