每日重點新聞-房市黃藍燈 連3月衰退

國內利多 新聞

1. 保險業買商用不動產 7 禁令至年底 【蘋果日報】

2. 多角經營 建商搶進飯店商機 【蘋果日報】

3. 歐美日狂印鈔 全面衝擊台、亞幣 【經濟日報】

4. 財部今年將推 100~120 個促參案 【工商時報】

5. 公告地價飆 壽險業急跳腳 【工商時報】

6. 瓏山林博物館 商購區蓋豪宅 【工商時報】

7. 桃園升格　點燃房市起漲動力　房仲指六大潛力發展黃金區 【 NOWnews 】

1. 保險業買商用不動產 7禁令至年底

金管會下令保險業禁買商用不動產，需等 2 大項疑慮釐清後，才可能解禁。保險局副局長陳開元昨說，有些業者對租金報酬率需達 2.875% 的計算方式及「稅前還是稅後」等有疑義，保險局近期將找業者再溝通釐清。陳開元說，提高保險業租金報酬率，是希望價格正常化，若壽險業者搶標地降溫，讓市場價位調整，也可讓保險業者資金得到合理報酬，他強調「壽險業者不該把錢放在不該放、或低報酬的地方」，希望資金是正常運用，而非造成市場風險集中。為避免保險業搶標商用不動產助漲商辦大樓價格不合理飆漲，金管會在去年祭出提高租金收益率達 2.875% 等 7 大禁令，找來業者當面說明，更在日前一一打電話給業者高層，表達禁令延長至今年。

媒體昨詢問是否有打電話要求業者不准買？陳開元說，這只是善意溝通，有些業者對法令不了解，例如年租金 2.875% 報酬率是如何計算？是稅前還是稅後問題？他也坦言，過去沒有計算方面疑義，可能是門檻高低問題，過了這個 2.875% 的門檻後，大家比較審慎。業者解釋，所謂稅前、稅後問題是例如當下簽約時，租金報酬率有 2.9% 、但扣稅後卻只剩 2.85% ，未達到 2.875% ，這樣是否算違規？還是可採稅前 2.9% 去計算？也有業者認為，需要等價格降溫後才可能解禁。

2. 多角經營 建商搶進飯店商機

隨著 IFRS 國際會計準則上路，多家建商走向多角化經營，尋求穩定的營運收入。看好國內觀光，許多建商搶進飯店，如國泰建設旗下國泰商旅今年將有 3 家飯店開幕，皇鼎 (5533) 、力麒 (5512) 也持續拓展飯店。國泰建設去年成立 100% 轉投資的國泰商旅，並承租國泰人壽分別位於台北市的民生通商大樓、銀星大樓與忠孝大樓，斥資 5 億元改裝為飯店。目前以創立自有飯店品牌「 Hotel Cozzi 和逸」與「台北慕軒 Madison Taipei 」正式啟動觀光事業的布局，預計第 3 季有「和逸民生館」、「和逸忠孝館」開幕，年底則有「台北慕軒」加入營運。

國泰商旅總經理莊琬華表示，「和逸」規劃中價位旅館，鎖定交通便利都會區，步行範圍即可達捷運站；「台北慕軒」則選在精華地段，採中高價位的精品旅館，客層與消費有所區隔。國泰建設協理陳仁澤表示，國泰自 3 年前開始嘗試多角化經營，藉以增加營收，並穩定收入，今年的飯店開幕是踏出觀光產業的第一步，未來將逐步落實，不只自有飯店品牌，還會尋找國際知名飯店合作，以符合不同客層的需求。預計 3 年內展店達 5 家飯店，其中第 4 店將選在高雄。國泰建設去年前 3 季營收達 62.4 億元，陳仁澤表示目前尚未確定飯店價位，無法預測財務。

皇鼎建設轉投資的富信大飯店，已在台北內湖與台中營運，汐止旗艦店 6 月將開幕， 8 月還有由商辦大樓拉皮改裝的台南店開幕，未來在台南、汐止尚有展店計劃。皇鼎建設副總經理鄭紀辰說，台北土地取得不易，推案有限，投資固定資產才能為未來帶來穩定營收。力麒建設投資的力麗酒店，以雙品牌「哲園會館」與「力麗酒店」齊步進行，除在台北八德路、日月潭、花蓮等地營運外，仍持續擴大飯店營運規模，在宜蘭、高雄等地持續展店。

3. 歐美日狂印鈔 全面衝擊台、亞幣

美國國會通過富人增稅法案，財政懸崖危機解除，全球風險性資產瞬間價格跌落，熱錢重新湧向亞洲新興國家，股票等資產價格再度飆高。財金官員昨天說，美國富人增稅雖可能造成另一波資金逃離美國風潮，但「富人稅效應」對亞幣的衝擊力道，應不及量化寬鬆政策效應。官員表示，據美國會通過法案，年收入四十五萬美元以上夫妻合併報稅家庭及四十萬美元以上的個人，最高所得稅率從百分之三十五提高至三十九點六；資本利得稅與股利稅率，自百分之十五調至二十。官員說，美國跟很多國家都有租稅協議，加上美國很會查稅，富人增稅後有錢人雖存僥倖心理，但因富人增稅可能引爆的資金外逃應有限，「即使要逃，也不會都逃到台灣」。

財金官員表示，邁入二 ○ 一三年，歐、美、日等大國紛紛開啟新一輪「印鈔票比賽」，對台幣等亞洲貨幣來說，「量化寬鬆政策才是全面性的衝擊」。官員說，從二 ○○ 八年十一月美國開啟第一輪量化寬鬆政策（ QE1 ），隨後從 QE2 到 QE4 ，熱錢狂襲亞洲國家，激勵亞幣全面暴漲。據統計，二 ○○ 八年底迄今，高息貨幣澳、紐兩大貨幣首當其衝，分別狂漲百分之四十八及百分之四十二。其他亞幣，包括韓、新、馬、泰等升幅均超過百分之十三。同期間，過去近十年平均都在「三字頭」的台幣兌美元匯率，從二 ○○ 八年底的三十二點八六元，一路飆到昨天的二十九點零九一元，升幅高達百分之十二點九五。市場人士說，美國富人增稅法案帶來新一波熱錢風潮，致亞幣大漲，應只是短期的「心理因素」，這一波預期升值心理對台幣等亞幣的衝擊較小，比較令憂心的是新一波印鈔票比賽。財金官員指出，歐、美、日火力全開、狂印鈔票，今年日圓將獨貶，台、韓等亞洲國家貨幣將全面看漲，恐難逃貨幣走升命運。

4. 財部今年將推100~120個促參案

立法院財委會昨（ 3 ）日審議財政部等部會活化國有財產情況，財政部長張盛和表示，成立推動促參司，專責推動後，促參商機上看 2 千億元，可以創造民間資金有投資去路、緩解公務預算壓力、有助經濟成長的三贏局面。推動促參司司長曾國基指出，促參司將與國產署、各地方政府密切合作，今年預計推出 100 至 120 個促參案，由民間參與公共建設投資平台進行媒合，今年簽約金額上看 1 千億元，預計可創造 2 千億元商機，為國內經濟注入活水。曾國基表示，位於信義計劃區精華地段、中油總部大樓後方的 A25 市有土地，為台北市東區僅存的大型素地，此案預計採 BOT 方式活化開發，預估開發利益 300 億，可望於農曆年前公告招商。

備受外界矚目的台鐵南港調車場都更案，位於台北市精華地段，土地面積達 5.4 公頃，使用分區經內政部都委會審議通過，已變更為特定商業區，在行政院協調下，北市府將加速都更審議作業，今年將完成簽約。台鐵局也表示，最快今年年中可望公告招商。另外，包括基隆火車站暨西二西三碼頭更新計劃，以及林口中商公有土地招商案，目前已按政府規劃方向，分別由基隆市政府、新北市政府公開招商中，簽約金額分別為 100 億元、 67 億元。對於外界批評，市場資金氾濫，使得土地標售大多由壽險業者標走，張盛和回應表示，今年推動促參司目標至少為 1,500 億元，以達到有效引導資金投入公共建設，並積極活化國有資產。

5. 公告地價飆 壽險業急跳腳

102 年公告地價調漲，讓地上權得標者「跳腳」。地上權標案一般都以公告地價 5 ％作為每年租金標準，由於這波公告地價調漲幅度達 8~127 ％，讓地上權標案每年租金因而飆漲，壽險業者已放話，希望向相關政府機關爭取調降租金，以免損及保戶資金報酬率。這波公告地價調漲，意外讓壽險業重傷。例如國泰人壽取得的高鐵桃園站產專區案，一年租金因而多出 8,306 萬元；日勝生取得的交九轉運站，一年租金也多了 4,809 萬元。其他如南山人壽取得世貿二館地上權，租金從去年的 2.19 億元提高到 2.36 億元，漲價 1,753 萬元；新光人壽拿下的 A12 地上權， 99 年公告地價只漲 4 ％，今年則漲了 11 ％，一年租金也因而多出 1,000 多萬元。

壽險業者表示，政府鼓勵壽險資金投入公共建設，包括國有財產地上權開發案，但租金卻以公告地價 5 ％收取，這波公告地價漲幅「超出業者預期」，且未來土地是收歸國有，並不是開發業者的利潤，將向相關政府機關爭取調降租金。業者指出，商辦大樓租金每 3~5 年調漲，但幅度不過 5~10 ％，不會因地價大幅上漲，租金就同比調升，但這類地上權因為開發帶動周邊地價，造成公告地價快速上漲，且各地方政府調升公告地價的標準不一，業者難以控制投資風險。以今年這波公告地價調升為例，漲幅最高的地上權案，就屬國泰人壽去年剛拿到的高鐵桃園站產專區開發案，由每平方公尺 6,000 元，一下提高到 1.36 萬元，提升幅度達 127 ％，每年租金也因而從 656 萬元一口氣拉高到 1,487 萬元。

國壽表示，土地都還沒開始開發，就被漲租金，希望能向相關單位溝通，降低開發成本。國壽也說，這雖然代表國壽投資不動產眼光精準，價格不斷提高，但國內物價漲幅也未如這波公告地價漲得多，租金漲幅未盡合理。至於新壽 93 年拿下的 A12 地上權，每 3 年一次公告地價，先前漲幅都不太大，但今年漲幅達 11 ％，也讓每年租金因此多了 1,000 多萬元；另外如交九轉運站漲幅 39 ％，租金也從 1.23 億元提高到 1.71 億元。業者表示，若政府不解決這個問題，由於 3 月要公開標售的成功高中附近地上權案，這波公告地價時也上漲了 10 ％，除讓業者競標成本大亂，也會影響未來業者投標意願，反而不利公共建設案取得資金。

6. 瓏山林博物館 商購區蓋豪宅

瓏山林大肆炒作房地產的手法不僅炒樓吸金而且，在大直的瓏山林博物館，明明是屬於商購區，只能做商業購物中心使用，瓏山林卻是大蓋豪宅出售。瓏山林博物館就蓋在大直美麗華商圈，在樂群二路、愛買的旁邊，三棟十一層大樓緊鄰，總共一百五十四戶，相當壯觀。不過，這塊地的使用區分，屬於商購，也就是說，只能蓋商業購物中心，瓏山林卻把它拿來當作豪宅出售，目前市價喊到一坪約一百二十萬元。

前年六月，台北市議員周威佑、李建昌、許淑華等人在議會市政總質詢時向台北市長郝龍斌檢舉，時隔一年多，台北市政府有何處置？台北市都發局都市規畫科科長汪禮國說，瓏山林博物館的確不能拿來當作住宅使用，但以現今的法規來看，恐怕只能罰到使用人，罰不到建商！面對像瓏山林博物館違法使用，卻對建商無法可罰的情形，汪禮國也說，建管處已經在收集黑名單。未來被登錄在黑名單的建商，向台北市申請建案時，將會遭到更嚴格的審查。不過，早在民國九十四年，瓏山林在中和推出的四季紐約建案，也是違法蓋在乙種工業用地，遭到住戶控告詐欺。依照規定，乙種工業用地只能供一般服務業、銷售業使用，瓏山林卻把它拿來蓋住宅，賣給不知情的住戶。

後來，有二十三位住戶聯名控告瓏山林詐欺，並要求退款。住戶主張他們是看到瓏山林的廣告，都有呈現一般住家格局，很明顯是要做為住宅使用，才會支付訂金購買。前年年底，法院判決瓏山林敗訴，需要返還住戶近千萬元。據了解，瓏山林在大直薇閣汽車旅館旁邊，也養了一塊地。而這塊地也是只能當作商業購物中心使用。但汪禮國說，瓏山林曾經以那塊地向台北市政府申請「台北好好看」獎勵，希望有三十％的部分可以拿來當作住宅使用。只是，因為瓏山林違法在先，台北市政府已經駁回其申請。

7. 桃園升格　點燃房市起漲動力　房仲指六大潛力發展黃金區

行政院院會 3 日核定桃園縣自民國 103 年 12 月 25 日起改制為直轄市，屆時不僅組織將擴編，中央統籌分配稅款也將隨之增加，對於推動重大地方建設有著相當的裨益，預計會帶動人口移入，進而帶動桃園房市需求，房仲業者認為，在大台北地區房價已高的情況下，將可點燃房市起漲動力。房仲業者整理出的桃園房市六大熱區分別是：蘆竹南崁商圈、桃園中正藝文特區、大竹重劃區、桃園高鐵青埔特定區、中壢 SOGO 海華商圈，以及八德商圈，將成為桃園升格後房市潛力發展黃金區， 2012 年的平均房價在每坪 17 萬 ~40 萬元之間。

台灣房屋智庫市場經理劉志雄表示，房子除了會隨著時間的增長而折舊，但也會隨著周邊重大建設的進駐為房價增添價值。例如過去黑煙之都「南港」，因南港軟體園區、南港展覽館、文湖線等各項重大建設利多帶動下，翻身一舉躍上房市新興區域，桃園升格後，將更有施展空間，更有助於地方重大建設的推動，同樣的經驗將可複製到桃園未來的房市發展。劉志雄指出，以目前桃園相當熱的高鐵青埔特定區來說，剛好是中壢及大園交界，新興重劃區各方面規劃都較完整，高鐵、捷運、大園高中、國際棒球場等建設都陸續完成，未來增值潛力高， 2012 年下半年建案數量爆增，顯見該區房市發展潛力無限。

桃園高鐵青埔特定區目前 2 至 5 年內中古屋每坪均價 22~ 24 萬元， 2 年內新成屋每坪均價 24~28 萬元，預售屋開價每坪均價 26~35 萬元，而新成屋靠近高鐵站成交行情全面站上 25 萬元大關，中古屋雖有部份產品有機會以低於 20 萬元行情成交，但釋出量卻極為稀少。中壢海華商圈則是另一個未來看好的房市發展區域。劉志雄分析，海華商圈為中壢市中心，商業行為、生活機能各方面等都相當完善，未來捷運藍線完成更可以和火車站商圈連成一線，喜歡純住宅區的民眾，也可以選擇素有中壢市文教區的中壢高中、高商一帶，距商業氣息濃厚的海華商圈只有 3~5 分鐘車程，加上距捷運 A21 站只有 800 公尺，生活機能便捷度極高，目前海華商圈周邊大樓成交行情每坪約在 25~30 萬，豪宅每坪則約在 33~38 萬元左右。有巢氏房屋副總經理劉炳耀也表示，在捷運機場線、五楊高架、桃園航空城計畫等，重大基礎建設利多加持下，都讓桃園房市題材豐富，尤其房價相對雙北市購屋負擔輕許多，也吸引自住型買盤進駐，掀起一波「跨縣移民潮」，先進場比較有機會買在起漲點。

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