購屋五部曲-1 購屋需求分析篇

假如您每個月付出的房租費用已經和每月的貸款利息差不多或甚至超過時，其實您就可以考慮買房子了。 ▇ 針對自身的需求進行考量 ▇ 能不能夠忍受租房子居無定所的感覺 ▇ 想不想擁有一個可以自由佈置裝潢的房子 ▇ 可不可以忍受時常搬家的不方便 ▇ 近期內無大筆資金上的需求 ▇ 物價上漲帶動的房地產升值機會 投資房地產不是一定會保證增值或是賺錢的，如果想要藉由投資房地產獲得增值的效益，最好能夠先有長遠的計畫。

把房子當做投資工具，除了節稅等作用外，最大的投資報酬就是買賣轉手的價差，但影響房地產價格的因素非常複雜，可以因為政治、經濟或其他社會因素的影響而產生波動，不過大致上可以歸類為下列因素，作為評估工具： 1、 利率 利率的高低會影響民眾購屋的意願，當利率下降，購屋的資金成本會同步下降，會刺激消費者購屋的欲望，在供需原則下，房價會自然上漲，換句話說就是每月負擔貸款支出的金額會下降，不過當利率上升，代表者著消費者購屋的成本也上升，會大大降低消費者在高利率時代購屋的意願，房價自然下跌。

2、 國家總體經濟發展 股市及房地產都是國家經濟發展的重要指標，當國內總體經濟發展被看好(如經濟成長率等)時，表示各產業發展活絡，消費者會賺取到更多的收入來刺激消費市場，房價有機會上升，反之則呈現下降的趨勢。

3、 閒置資金增加 當央行宣佈存款準備率調降就表示市場上就會有多餘的資金，這也代表流通於市場上的資金增加，會開始有投資人將資金挹注在各項投資性產品上，包括股票、房地產等等，自然提高房價上漲的機會。

4、 市場炒作 就像股票市場一樣，各種投資工具都有炒作的空間，一旦市場上開始出現高總價的物件，加上媒體的宣傳或財團的操作，整個房地產市場很容易被營造出高價市場的現象，各地區的房價都有高度上漲的機會。

5、 市場供需狀況 房子是屬於高單價的產品，市場上交易的熱絡度，可以決定目前的市場行情，這些狀況可以從建案的銷售率和剩餘空屋率來做一個客觀的衡量標準，銷售率高或空屋率低表示目前市場上交易頻繁，供給仍小於需求，房價有上漲空間，反之，當銷售率低或空屋率高，表示供過於求，房價可能會下降。

每個人碰到的狀況不同，當然無法提供一個固定的數字，不過可以依循一些原則，來決定買房子需要準備的資金。 買房子需要的資金，主要分為頭期款及貸款兩個部份： ▇ 頭期款的部份 除了先了解可貸款的成數之外，可以透過對自身可掌握的資產進行分析 (1) 目前存款金額(包括活儲、定存等) (2) 具有高度變現性的資產金額(包括股票、基金) (3) 其他可變現的資產(古董、收藏品等) 扣掉日常生活及急難準備金之後，這樣的分析可以幫助你了解到目前你可以用來買房子(付頭期款)的金額

▇ 貸款部分 貸款包括應償還的本金加上利息，而利率高低則視當初貸款的條件，如有機會使用政府提供的購屋優惠貸款，您每月負擔的利息部分就會降低不少，部過還是要依照當初貸款時簽約的條件而定，這時候就必須分析您的每月實質收入，來決定貸款的成數及利率 (1) 自身的收入 包括每月的薪資所得、利息所得等穩定性高的收入，這樣可以評估您每月能夠負擔的貸款金額 (2) 家人的收入 包括配偶、父母、子女或其他願意幫你負擔房貸的收入 (3) 總和計算 將自己的收入及家人的收入加總後，以三到四成的比率下去估算，就可以大約估計您每月能夠負擔貸款的金額。

另外有些區段是大部分人無法忍受的居住區域，包括焚化爐、殯儀館、垃圾掩埋場、發電廠、變電所附近等，另外像一些商業區或是風化場所附近也可以儘量避免。

購屋者對於未來區域的建設及發展也應該別注意，例如該區未來將有大型購物商場或是捷運站，雖然現階段還沒有這些設施，不過家是住長久的，當未來有發展性的情況，加上房價可能會上漲，這就是值得考慮去購屋的區段。

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