〈法律信箱〉租房轉租 房東可停租嗎？

自由時報〈法律信箱〉

讀者 Jason （大學生）問：

我跟兩位同學在台北市承租一間 3 房的房屋，幾個月後，一位同學休學停止租屋，因不堪房租壓力，我再找朋友來填補，但房東不同意，他說我們未經同意擅將房屋轉租給他人，要終止合約及返還房屋，請問這樣合法嗎？

律師林威伯答：

您需先確認這份租賃契約是您單獨與房東簽，還是三位同學一起跟房東簽？如果是後者，其他同學是否同意您找朋友來填補空房？

其次，依據民法第 443 條第 1 項規定：「承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。」承租人如果有違法轉租情事，出租人可依第 443 條第 2 項，終止租賃契約。

因此在未得出租人同意下，租賃物原則上不可轉租，但本件剛好是屬於房屋的例外情況，因此您必須重新檢視租賃契約，是否有「不得轉租」約定，如果有該限制，房東確實可依規定終止租約；反之，依法您可將空的房間轉租出去，房東不可以此終止租約。另依民法第 444 條第 1 項規定，不論您的轉租是否合法，您與房東間的租賃關係，仍為繼續。只是萬一您的轉租不合法，房東可以轉租不合法，終止您與他之間的租賃契約，要求您返還房屋。

最後，依民法第 444 條第 2 項規定：「因次承租人應負責之事由所生之損害，承租人負賠償責任。」如轉租期間發生可歸責新房客之損害，您依法須負賠償責任，要提醒您特別注意。

（立詳法律事務所林威伯律師回答，記者王定傳整理）

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