仲介請求給付違約金案

委託仲介買賣房屋簽約一定要注意契約條款，雖說已有內政部及不動產仲介經紀商業同業公會所訂製的定型化契約範本，但部份仲介業者（尤其是加盟商）會修改契約內容，使委託者責任加重，結果往往引起糾紛，甚至須走上訴訟途徑。

下面這案子是仲介向賣方請求依約給付違約金，原因是賣方未依約完成簽約及交屋手續。問題是買方也沒有依照買賣議價協議書補足約定之訂金，紛爭因此而起。

我協助被告主張其權利，雖說部份論點一審法院並未予以判斷，但結果是勝訴也算可以接受。

臺灣基隆地方法院基隆簡易庭民事判決　 99年度基簡字第647號 （引自司法院法學資料查詢系統）

原　　　告　立皓不動產仲介經紀有限公司

法定代理人　乙○○

訴訟代理人　丙○○

被　　　告　甲○○

上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國99年10月19日辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用新臺幣貳仟肆佰拾元由原告負擔。

事實及理由

一、原告起訴主張：被告於民國99年3月1日與原告簽訂一般委託銷售契約書委託以新臺幣（下同）450 萬元之底價出售其所有門牌台北市○○○路279號9樓之6 房屋及坐落之土地（下稱系爭房地)，委託期間為自99年3月1日起至99年6月1 日止，嗣被告於99年3月31 日與原告簽訂內容變更同意書，調整委賣之價格為375萬元，委託期間至99年6月30日止。待原告尋得買方即訴外人蔡佩珊出價已達被告委託出售之底價時，兩造於99年4月2日簽訂專任委託銷售契約書，委託期間為自99年4月2日至年4月18 日止，取代原先簽訂之一般委託銷售契約書，且買方即訴外人蔡佩珊並於99年4月1日與原告簽立買賣議價委託書，委託買受之價格為380萬元，被告亦於99年4月2日於上開議價委託書上簽認同意出售並收取買方交付之保證金6萬元，系爭房地之買賣已成交。詎被告於99年4月9日反悔拒絕與買方簽訂買賣契約書，並退還保證金6萬元予買方，爰依專任委託銷售契約第11條第1項第3款約定，請求被告依委託銷售總額380萬元之6%計算即22萬8千元之違約金等語，並聲明：被告應給付原告22萬8千元。

二、被告則以：依照被告於99年4月2日簽認同意出售之買賣議價委託書第4條第3款約定，議價成功則保證金轉為定金的一部分，定金為總價款3%即11萬4千元，扣除買方交付之保證金6萬元，買方應於「3日」內補足5萬4千元，然買方直至99 年4月5日仍未將定金補足，被告於99年4月9日已寄發存證信函予原告及買方表示解除契約，並於同日至原告公司表示解約之意及退還保證金6 萬元，原告亦將系爭房地之鑰匙返還被告，嗣被告於收到原告要求被告於99年4月11 日中午簽約之存證信函時即向原告表示契約已解除，不會前去簽約，並非被告無故拒絕與買方簽約，原告自不得向被告請求按買賣價金6%計算之違約金等語置辯，並聲明：如主文所示。

三、原告主張兩造於99年3月1日簽訂一般委託銷售契約書，由被告委託原告以450萬元之底價出售系爭房地，嗣兩造於99 年3月31日簽訂內容變更同意書，調整委賣之價格為375萬元，委託期間至99年6月30 日止。嗣原告尋得買方出價已達被告委託出賣底價，兩造於99年4月2日簽訂專任委託銷售契約書，取代原先簽訂之一般委託銷售契約書，買方即訴外人蔡佩珊並於99年4月1日簽立買賣議價委託書，委託買受之價格為380萬元，被告於99年4月2日並簽認同意出售且收取保證金6萬元，詎被告於99年4月9日退還保證金6 萬元予買方之事實，業據原告提出專任委銷售契約書、確認書、買賣議價委託書為證，且為被告所不爭執，應可信為真實。是本件之爭點在於，被告拒絕與買方簽訂買賣契約書，是否有理由？原告得否依專任委託銷售契約書第11條第1項第3款約定請求被告給付按買賣價金6%計算之違約金？

四、經查，原告與被告所簽訂之專任委託銷售契約書，依其所載內容，係約明由原告媒介被告與買受人訂立系爭房地之買賣契約，於買賣成交時，被告應給付原告服務報酬之契約。按「民法第529 條規定，關於勞務給付之契約，不屬於法律所定其他契約之種類者，適用關於委任之規定。居間契約係指當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介：他方給付報酬之契約而言（民法第565 條）。是居間契約為勞務給付契約之一種，其與委任契約不同者(1)居間之內容限於他人間行為之媒介，且以有償為原則。(2)居間人報酬之請求，以契約因其報告或媒介而成立者為限。(3)所支出之費用非經約定，不得請求償還（民法第568 條），從而居間契約之有關規定應優先於委任契約之規定而適用。」，最高法院79年度臺上字第579 號民事裁判意旨可資參照， 故除有關居間之特別規定外，有關委任之規定，自可適用於居間契約。按受任人處理委任事務，應依委任人之指示，並與處理自己事務為同一之注意，其受有報酬者，應以善良管理人之注意為之，民法第535 條定有明文。原告係受被告委任，且受有報酬，自應盡善管理人之注意義務，為被告從事買賣交易上之必要行為。 惟查原告與買方蔡佩珊於99年4月1日簽訂之買賣議價委託書第4條第3款載明「議價成功，則保證金轉為購屋定金之一部份，買方應於三日內補足以購屋款總價款百分之三計算之定金。」，且依原告與被告簽訂之專任委託銷售契約書第7條第7、8 款亦載明：「受託人應於收受定金後二十四小時內送交委託人。但如因委託人之事由致無法通知者，或委託人債務過高，或委託人同意由受託人保管者，不在此限」「有前項但書無法通知者，受託人應於2 日內寄出書面通知表明收受定金及無法送交之事實通知委託人」等語，故系爭房地買賣成交時，原告依正常之作業方式，應於被告簽認同意出售之99年4月2日起3 日內自買方即訴外人蔡佩珊處取得購屋總價款3%計算之定金，始符合善良管理人之注意義務。原告既自承被告之母親並非被告之代理人亦非被告契約書上填載之聯絡人，然因其聯絡不到被告本人，故並未取得被告本人之同意，而係於99年4月2日晚上以電話通知被告之母親，買方將於簽約日當天再補足定金之差額，足認原告所為對交易之買方即訴外人蔡佩珊較為有利，對於被告卻較為不利，原告所為並不符善良管理人注意義務之本旨。按不動產之買賣雙方，其利害關係本即係處於對立之地位，對其中一方較有利之行為，每即係對於他方較為不利之行為， 惟不動產仲介業者受有報酬同時為買賣雙方之代理人時，既應同時本於善良管理人之注意為委任人進行受任事務，自不得違反正常作業辦法，顧及買方之便利，而忽略賣方權益之保障。 況依經被告簽認出售由原告與買方即訴外人蔡佩珊簽訂之買賣價委託書第4條第5款約定「若議價成功，買方違約或不依約履行，則保證金由賣方沒收，買賣契約解除。」，今被告以買方即訴外人蔡佩珊遲至99年4月5日仍未補足定金之差額違反應於3 日補足之約定為由，已向原告及買方表示解除契約，故被告未依原告寄發存證信函之通知於99年4 月11日中午與買方即訴外人蔡佩珊簽訂買賣契約書，乃係合法行使其權利，並非無故拒絕，原告主張被告拒絕與買方簽訂買賣契約據以請求被告給付報酬，即屬無據。

五、從而，原告本於上開法律關係，求為判決如原告訴之聲明，即無理由，應予駁回。

六、訴訟費用即第一審裁判費2,430元由原告負擔。

七、據上論結，本件原告之訴為無理由，應依民事訴訟法第78條、第87條第1項，判決如主文。

中 華 民 國 99 年 10 月 26 日

基隆簡易庭法 官 林淑鳳

以上正本係照原本作成。對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。

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